附近月抛群,24小时qq快餐妹免费互助,广州品茶qm百花丛,全国空降上门900城市

编者按：伴随着中国酒店公募REITs市场新政的落地，资产证券化便不再只是资本市场的遥远叙事，酒店资产借力公募REITs实现价值跃迁，破解流动性困局，已成为业主方、投资人与管理者共同瞩目的焦点。

2026年4月2日，中国旅游饭店业协会与美团酒店共同举办的“酒店·资产·价值2026年度专题会”，邀请了行业协会负责人、头部酒店业主及酒店REITs操盘手、基金公司负责人、券商投行、资产证券化领域的法律专家，从政策解读、趋势研判、实操案例三个维度展开深度研讨，聚焦可落地的路径。让资产流动，让价值生长。愿本次会议为酒店与资本市场的双向奔赴，点亮第一盏灯。以下是中国旅游协会副会长张润钢发言实录。

张润钢 中国旅游协会副会

大家好！结合行业实践，我从三个方面谈几点体会。

一、政策破冰意义重大，应予以充分肯定

这次政府相关部门推出REITs政策，对中国酒店业而言，是一次历史性的突破。过去40年，中国酒店业从80年代形成产业以来，资产管理几乎处于空白状态。业内常说“投、融、建、管、退”，其中“退”一直是难以实现的环节——大约5年前我写过一篇文章，称之为中国酒店业资产管理的“肠梗阻”。近年来行业虽开始意识到这一问题，但一直缺乏必要的政策支撑。此次REITs政策的出台，终于打通了这个闭环，可视为酒店资产管理的“政策破冰”，意义深远。

简单回顾一下行业发展轨迹，大体可分为两个阶段：

• 第一阶段（改革开放初期）

• 
  

当时新建的酒店统称“旅游涉外饭店”，主要功能是服务旅游业、赚取外汇。行业被人为分割为两块：传统的招待所和旅馆归商业系统管理，旅游涉外饭店则归国家旅游局管理。共同点是，无论是哪一块，都没有资产管理的任务，更谈不上资产管理意识。




• 第二阶段（房地产拉动时期）

• 
  

地产酒店的功能在相当大程度上转变为服务于房地产的保值增值。在此背景下，退出问题根本不在考虑范围之内。




这两个阶段，酒店始终处于服务“大局”的位置——要么是外交工作的工具，要么是房地产的附庸，缺乏独立的行业“人格”，客观上也没有产生资产管理的需求。




新冠疫情对酒店业形成巨大冲击。疫情结束后，房地产迅速滑落，酒店的工具属性淡化，反而成为沉重包袱。于是，“退出”的需求快速显现。正是在这一背景下，REITs政策的出台，为行业提供了亟需的退出通道。其积极意义不言而喻：它推动酒店资产运作迈上一个新高度，使酒店不再只是土地上的建筑，而成为可以被定价、交易的金融产品。




二、政策仍需完善，当前存在若干突出问题




在充分肯定政策积极意义的同时，也必须正视政策设计中的一些问题。




首先需要回顾一个重要的历史节点。大约20年前，中国酒店业经历了深刻变革：一是星级饭店开始衰落，二是经济型饭店强势崛起。经济型饭店的崛起，恰恰是充分吸取了星级饭店在开发理念、运营管理、产品打造等方面的教训，完全尊重酒店行业自身发展规律而成功的。同时，中国加入世贸组织后，酒店原有的“涉外”功能被取消。这些因素，实际上为酒店从“附庸”走向“主体”奠定了基础。可惜的是，此次REITs政策制定过程中似乎忽略了这一重要背景。




当前存在的主要问题可归纳为“两个拧巴”：




第一，不同部门之间的政策拧巴。发改委与证监会的政策要求不一致。发改委文件明确要求发行REITs的酒店须为“四星级以上”，但REITs的评价体系与星级评价体系是两套完全不同的逻辑，两者之间并无必然联系。这一规定既缺乏合理依据，也与市场实践脱节。




第二，政策与实践之间的拧巴。政策白纸黑字规定必须四星级以上，但实际受理和排队的项目中，相当一部分并非四星或五星级酒店。这说明市场自发行为已经对政策形成了某种“修正”。我为此专门请教过券商，他们反问“你较劲干什么？直接走证监会通道不就可以了吗”！我说我不是要发REITs，而是想研究这个事。




进一步追问，为何会出台“四星级以上”这样的标准？我多方了解，却得不到我想要的信息，于是，我只能问计于AI。得到的解释是：四星级以上酒店的ADR、GOP更高，现金流稳定，资产估值透明，抗周期性强。我立即对此进行了驳斥，于是AI又给了我下面的解释，这一规定本质上与现金流无关，而是“行政审美和权力偏好代替了市场选择”，REITs被定位为形象工程，服务于“拿得出手”的优质资产审美，而非市场化的商业最优解。我觉得这也有些言过其实。




撇开AI的矛盾答复，这种现实中的政策拧巴带来的潜在风险是：如果强势部门制定的政策标准与市场实践持续脱节，将来会不会导致政策的反复？或者，更市场化的政策被强势部门用某种方式调整？这值得我们关注。




三、资金用途需正确引导，警惕国企的规模扩张冲动




REITs发行成功后，回收的资金到底用于何处？这关系到政策的长远效果。积极的用途包括：降低负债、推动产品迭代。但令人担忧的是，部分国有企业可能走上另一条路。




国企的考核指标由上级国资委制定，而国资委往往单纯地关注规模扩张——一年之内要再扩大多少酒店规模。这种政绩导向，即使在当下的背景下，我担心仍难以根本扭转。事实上，酒店行业中有一些国企集团，规模持续扩张，效益却持续下降。当管理能力支撑不住规模时，获取的规模已经变成无效资产甚至负资产。现实中，还是会出现了以较高估值收购民企的现象，这有没有政绩驱动因素我不好说。




如果此次REITs回收的资金，既不用于降负债，也不用于产品迭代，而是继续用于没有效益的规模扩张，这不仅会为REITs工作蒙上阴影，也不利于REITs项目的长期健康可持续发展。




综上所述，我们既要充分肯定REITs政策对酒店业资产管理的里程碑意义——它首次打通了“投、融、建、管、退”的完整闭环，推动酒店资产迈上一个新高度；同时，也要高度关注政策设计中的不协调之处以及实践中的潜在偏差。作为行业从业者、投资机构及相关方，我们应当持续发声，积极引导，推动政策不断优化，确保好事办好、行稳致远。






此次专题会得到了无锡君来酒店管理集团有限公司（以下简称“君来集团”）的大力支持。君来集团是江苏省首家加入“世界旅游联盟”的酒店集团，是无锡市属酒店管理集团，以打造“城市生活服务商”为目标，着力构建集高端住宿、餐饮服务、会议会展、文旅融合、民生保障于一体的综合性服务体系。